Novela zákona o dani z nemovitých věcí nově zavádí řadu změn, které budou platit již od roku 2024.

Ve většině případů nebudete muset v souvislosti s novelou zákona dělat nic, některé změny zohlední správce daně automaticky, ale v některých případech budete muset podat daňové přiznání.

Níže je zjednodušeným způsobem uveden dopad novely zákona o dani z nemovitých věcí na běžné poplatníky této daně. Podrobnější informace získáte na stránkách Finanční správy ČR.

Přehled vybraných změn, které vyplývají z novely zákona o dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024 naleznete zde.

Získali jste v roce 2023 nemovitost? Do kdy vyplnit formulář, kdy zaplatit a kolik je zvýšení daně z nemovitosti?

Pokud jste se v roce 2023 stali majiteli nemovitosti, čeká vás podání daňového přiznání. Noví majitelé mají čas pro vyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí pro rok 2024 do 31.1.2024.

Kdo a kdy podává daňové přiznání k dani z nemovitých věcí pro rok 2024?

• Pokud jste v roce 2023 nabyli nemovitost.
• Pokud jste nemovitost vlastnili již dříve ale došlo ke změně (výměra, druh pozemku, nástavba/přístavba.
• Pokud jste nemovitost darovali nebo prodali a stále vlastníte jinou nemovitost ve stejném kraji.

Přiznání k dani se dělá pouze jednou, následující roky vám úřad vyměří daň automaticky, pokud jste i nadále vlastník dané nemovitosti. Mimo letošní změnu – více o ní viz článek „Změny u daně z nemovitosti pro rok 2024“?

Kam daňové přiznání podat?

Na finanční úřad v kraji, kde se nemovitost nachází.

Kdy je splatná daň z nemovitých věcí?

Daň z nemovitých věcí musí být zaplacena do konce května 2024, a to v případě, že daň nepřesáhne 5.000 Kč. Pokud je daň vyšší než 5.000 Kč, můžete daň z nemovitých věcí zaplatit ve dvou splátkách, a to do konce května 2024 a do konce listopadu 2024.

Změny a zvýšení daně z nemovitých věcí.

Vláda od roku 2024 připravila v rámci úsporného balíčku zvýšení daně z nemovitých věcí v průměru o 1,8násobek. Pozor by si měli dát především vlastníci garáží, stavebních pozemků či pozemků pro rekreaci. Velkou část změn však provede finanční správa sama. Více o tomto najdete v článku „Změny u daně z nemovitosti pro rok 2024?“.

Stav na realitním trhu je dnes takový, že je mnohem více zájemců o nemovitosti než nemovitostí samotných. Nebo lépe než zajímavých nemovitostí. Logicky to pak znamená, že při prodeji jednoho domu nebo bytu se ozve mnohem více možných kupujících, než je možno uspokojit. Dříve se prodávalo tomu, kdo se ozval první. I dnes se to občas děje, ale je to správně? Je správné prodat prvnímu nebo raději někomu, kdo nabídne nejvýhodnější cenu? Práce makléře je zastupovat svého klienta, tady prodávajícího a získat pro něj co nejvýhodnější podmínky prodeje.

No dobře, ale co zájem kupujícího? Ten zde přeci také je. Představte si situaci, kdy dlouhodobě hledáte vysněný byt. A pořád se nedaří ho sehnat. Pak se zrovna jeden, dva, tři dny nepodíváte do inzerce a uteče Vám nějaká zajímavá nabídka, která je přesně to, co hledáte. A jen proto, že se neozvěte první, máte o tuto možnost přijít?

Z obou těchto pohledů je pak podle nás nejlepší řešení právě forma aukce, tedy navýšení ceny. Před lety jsme v RE/MAXu hledali způsob, která cesta je nejlepší. Zda „obálková metoda“ nebo „přihazování“ podobně jako v dražbě. Schválně nemluvím o dražbě, protože dražba má jiná pravidla, mimo jiné přihozením a odklepnutím jsem automaticky majitel a už nemohu odstoupit od koupě. Aukce formou přihazování tak tvrdá není, ale klade velké emoční nároky na kupujícího, aby věděl, kdy přestat a měl vše pod kontrolou. Jinak řečeno, přihazování se může zvrtnout jako když obchodujete s akciemi a nemáte jasně dané hranice nebo jako když jdete hrát do kasina a nemáte hranici, kdy přestat a pod adrenalinem hry byste nakonec prohráli vše, přestože v klidu a bez emocí byste nikdy nic takového neudělali.

Na základě těchto úskalí jsme nakonec zvolili formu „obálkové metody“, kdy zájemce v klidu domova, po předem stanovenou dobu může v klidu přemýšlet a pak nabídnout cenu, za kterou si opravdu stojí a kterou nebude jednou litovat. Vlastně je to tedy strašně jednoduché. Tak proč je kolem toho tolik křiku? Je to jako s nožem. Může Vám sloužit velmi dobře, když to umíte, ale můžete se taky sakra pořezat, pokud to děláte blbě. Chyba není ale v noži, nýbrž v tom, kdo ten nůž drží.

Stejně je to s aukcemi. Princip je skvělý, ale vyžaduje profesionální a férový přístup.

Jsou důležité následující body:
– Dopředu informovat zájemce, že aukce bude nebo může nastat (nejlépe již v inzerci)
– Dopředu informovat zájemce, kdy budou prohlídky a zájemcům poslat kompletní informace o prodávané nemovitosti (z čeho je, kolik se tam platí, situace, katastr, plánky apod.)
– Dát dostatek času na prohlídku a přesně vysvětlit postup aukce, dopředu dát vědět, jak bude vypadat rezervační smlouva, ideálně i jak budou vypadat návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově – musí být rozptýleny veškeré obavy z následného postupu
– Aukci dělat jen tehdy, když je opravdu více zájemců, tedy nezneužívat za každou cenu
– Dodržet všechny termíny a i termín samotné aukce
– Nabídky shromažďovat transparentně – např. přes webové rozhraní na našem RE/MAX webu, kdy nabídky se ukládají do systému, ale nevidíme, co v nich je. Odkryjí se až poté, co je aukce ukončena.
– Jednat férově po celou dobu od počátku kontaktu se zájemcem až po podání nabídky – důvěra je vždy základ obchodu

Ano, občas se i za těchto podmínek najde někdo, komu aukce nevyhovuje. Ale nikdy se nejde zavděčit každému. A i my býváme na druhé strany, kdy kupujeme pro sebe nebo pro klienty. Umíme se tedy vžít do situace i z druhé strany.

Mějte se a nebojte se aukcí.

Nůžky mezi cenou prodejů a pronájmů se rozevírají, tedy ceny prodejů rostou, ale ceny pronájmů klesají, což historicky moc neznáme. Zatím vždy, když stoupaly ceny prodejů, stoupaly i ceny nájmů. Dnes jsou lokality, hlavně v centru Prahy, kde je možností k pronájmu takový nadbytek, že je nutné jít s cenou nájemného o 15-20% níže než v roce 2019. Vlastně je dnes lepší vlastnit byt v okrajovější části Prahy, kde není na pronájem taková konkurence a ceny klesly třeba jen o 10%. Největší pokles se projevuje u menších bytů typu garsoniér, 1+kk a 2kk. Tedy není dnes výhra mít nájemní byt na Vinohradech, kde je k pronájmu podobných bytů v okruhu 500 m třeba i 80. Nicméně nebude to navěky.

Graf vývoje nájemného v Praze

S tím samozřejmě klesá i výnos z jednotlivých bytů, tento trend je bohužel dlouhodobější.

Graf výnosů z pronájmu

Prodejní ceny nemovitostí naproti tomu pořád stoupají. Nejvíce je to patrné na prodejích pozemků, menších domů a bytů. Tedy segmentu, o který je největší zájem. Zde je aktuálně malá nabídka a poptávka kupujících veliká. A to stále udržuje ceny nahoře nebo je dokonce pořád zvyšuje.

Naproti tomu, čím je nemovitost více atypická (poloha v obci, velikost a tvar dispozice, dražší úroveň apod.), tak evidujeme menší zájem a obtížnější prodej.

Graf vývoje cen bytů a pozemků

S tím vším souvisí i stížnosti na to, jak jsou nemovitosti drahé. Kdysi už ale bylo více draho, tak jak je vidět z dalšího grafu. Index popisuje poměr mezi průměrnou cenou za m2 bytu v Praze a průměrnou mzdou.

Graf vývoje cen bytů v závislosti na průměrné mzdě

Již před rokem někteří z nás předvídali zastavení nebo pokles cen. Zatím tomu nic nenasvědčuje. Žádný zásadní zvrat neočekáváme následujících cca 3-6 měsíců.

Pokud se nezmění běh světa, pak ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu stále budou růst. V době případné krize se mohou ceny na nějaký čas propadnout, ale pak se zase vrátí do původní trajektorie směřující vzhůru. Koupě nemovitosti tedy je a stále bude zaručená investice na podržení hodnoty peněz nebo jejich drobného zhodnocení.

Za grafy děkuji mému kolegovi Iztoku Toplakovi (ohledně realitních dat má přesnější a hlavně aktuálnější data než Český statistický úřad).

S pozdravem

Petr Andrejši

Dnes můžete od makléřů všude vidět nádherné fotky, videa, 3D virtuální prohlídky. Nejen v inzerci, ale především na youtube a sociálních sítích. I my tyto technologie úspěšně využíváme a je to opravdu nutné. Díky nim přitáhneme pozornost k vaší nemovitosti a to je jejich hlavní úkol. V žádném případě ale nesmíme zapomenout na to, že reality jsou především obchod. Proto máme na každý prodej bytu nebo domu připravenou konkrétní obchodní strategii. Musíme umět obchodovat a vyjednávat. Kdo to neumí, může pokazit vše, co předtím udělal. Umění obchodovat je základní přidaná hodnota profesionálního makléře. S tím jsme se nenarodili, získali jsme vše časem a zkušeností. Tyto zkušenosti v realitách získáváme dohromady skoro 10 let.

Ještě důležitější roli v zlepšování sama sebe má učení. Neustále se učit a trénovat dovednosti je nutná podmínka pro to být stále lepší. Proto jsme letos absolvovali náročný trénink obchodních dovedností a vyjednávání s Radimem Paříkem a posunulo nás to o velký kus kupředu. V jistotě a zodpovědnosti, že uzavřeme ten nejlepší obchod pro vás, naše klienty.

Vy, naši klienti, kteří jste nás do doby spolupráce většinou nikdy neviděli, nám předáváte klíče od svých domů a bytů s naprostou důvěrou v naše schopnosti. Naším cílem je tuto důvěru nezklamat a neustále se zlepšovat. Přejeme vám i nám vše nejlepší v roce 2021.

Co znamená „vědět co s penězi z prodeje“?

Nové vlastní bydlení – pokud řešíte nevyhovující rodinný prostor a potřebujete nový byt nebo dům a peníze z prodeje jiné nemovitosti se vám hodí na její pořízení.  Nebo takto můžete financovat jen část ceny nové nemovitosti, případně finance použijete na rekonstrukci. Pak dává smysl prodat.

Nová nemovitost na pronájem – ano, i prodej původní nemovitosti a koupě jiné nové nemovitosti dává smysl. Může se stát, že máte nemovitost, která nevynáší tolik, kolik byste si přáli, nebo okolní lokalita se mění a je složité nemovitost pronajmout. I zde se pak vyplatí prodat.

A naopak, kdy se vyplatí si nemovitost ponechat?

Jednoduše když zrovna nevím, co užitečného a smysluplného bych s penězi z prodeje udělal. Pak je výhodnější nemovitost pronajímat nebo nechat ležet ladem. Pronajímat znamená, že kromě pravidelného měsíčního příjmu cena nemovitosti z dlouhodobého pohledu roste v čase. Výnos se mi v čase tedy sčítá.

V některých lokalitách je dokonce zajímavé ponechat si starší chátrající dům nebo pozemky, aniž by byly pronajaté. Jedná se především o lokality, kde je potenciál růstu (např. v sousedství vznikne nová čtvrť, nebo do lokality bude zlepšena hromadná doprava apod.). Taková nemovitost nevyžaduje skoro žádnou péči a její cena přesto může v čase opět stoupat.

Pokud si nejste jisti, zda prodat nebo pronajmout, nechte si od nás poradit.

S pozdravem Ing. Petr Andrejši

Tak si v tom pojďme udělat pořádek.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Faktický stav je ten, že je vše v procesu schválení zrušení této daně. Je v tom shoda napříč politickým spektrem, že tato daň je „nemravná“ a navíc tomu podle nás pomohl i koronavirus. Neboť zrušením této daně stát přijde cca o 15 mld korun a za normálních okolností je to veliký výpadek příjmu rozpočtu. V aktuální situaci, kdy dluh narůstá odhadem o 500 mld. … je to „zanedbatelné“.

Poslanecká sněmovna tedy vše schválila, nyní se čeká na schválení senátem. A poté na podpis presidenta. Očekáváme, že k finálnímu podpisu může dojít někdy v říjnu 2020. A tím bude vše potvrzené. Tedy všichni, kdo nabyli nemovitost v prosinci 2019 a později, tak daň nebudou platit.

Pozn. k 21.8.2020 je stav takový, že Senát vrátil projednání do Sněmovny. Může tedy dojít k drobnému posunutí termínů, ale proces poběží dál.

Přiznání k dani a její zaplacení dnes

No dobře, co ale do té doby? Když nyní koupím nemovitost, mám podávat Přiznání k dani a platit jí a pak mi stát vše vrátí? Na toto pamatuje vládou schválený Liberační balíček III, který posunul povinnost kupujících podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti včetně jejího zaplacení do 31.12.2020, tedy za horizont pravděpodobného data schválení zrušení této daně. Logika je jasná, stát nyní nechce, aby se přiznání podávala a daň platila, neboť by se aktuálním kupujícím zbytečně komplikoval proces koupě nemovitosti, kdy by kupující musel najít 4% kupní ceny navíc, které může využít lépe.

A protože už předchozí Liberační balíček II tuto hranici stanovil na 31.8.2020, předpokládáme, že pokud by se zrušení daně nepovedlo na podzim 2020, vznikl by nějaký další Liberační balíček a termín opět posunul.

Od známých dostávám odkazy na pronájmy velmi dobře vybavených menších bytů, vesměs dispozice 1kk až 2kk, které jsou právě v centru metropole nabízeny za ceny, kde se ještě nedávno pohybovaly pouze pronájmy garsonek na okraji Prahy. Je to skvělé, konečně dojde ke snížení nájmů a nenasytní majitelé budou mít menší příjmy.

Podíval jsem se tedy na nabídku inzerce a opravdu, v lokalitách, kde se kdysi nabízelo třeba 100 bytů, je jich dnes k pronájmu často dvojnásobek, a za nižší ceny. A to nemusí být finální stav. Pár jsem si jich rozkliknul a u hodně nabídek jsem našel nějaké to ale. Tak třeba nesmí tam být zvíře, nebo jsou kompletně vybavené nábytkem a vybavením (talíře, příbory), což ne každému vyhovuje, nebo jsou pronajímány pouze do začátku prosince, někde jen na půl roku.

Když si představíte, že jako majitel takový byt máte, a víte, že příjem z krátkodobého pronájmu je mnohem vyšší než klasický pronájem, tak určitě budete nyní pronajímat opatrně. Protože situace se může třeba na Vánoce a Silvestra vrátit do původních kolejí a cizinci se tu zase objeví. A vy ten byt zase budete chtít dát na trh. A možná to bude až za rok, na jaře. Do té doby tedy budete jako nájemník v takovém bytě bydlet spokojeně a jen budete vyhlížet zprávy, kdy se zase začne cestovat. Protože pak s velikou pravděpodobností vaše nájemní smlouva skončí a budete hledat znovu něco nového.

Nechci psát, že takovéto výhodné nabídky dnes nevyužít. Kdybych byl mladý student, který má pouze kufr s oblečením a skripta, pak je to možná skvělá šance, jak bydlet po nějakou dobu v centru Prahy, poblíž barů, restaurací a starodávných památek. Pokud ale hledám něco dlouhodobého a chci bydlet v jakési jistotě, nebo mám zvíře, nebo dokonce mám svůj nábytek, pak bych volil pronájem opatrněji. Spíše asi takového bytu, který se pronajímá dlouhodobě. I zde mohou ceny klesnout, byť třeba ne tolik. Ale mám šanci, že zde se mi podmínky jen tak nezmění. Nezapomeňte, že nájmy se uzavírají na rok a pak se smlouvy prodlužují, a to je vždy okamžik, kdy se dá cena zase zvýšit. Hledejte tedy rozumně s rozumným majitelem, s výhledem do budoucna.

Petr Andrejši & Irena Žáčková

]]> https://irenazackova.cz/realitni-zakon-uz-brzy/ Tue, 26 Nov 2019 20:16:07 +0000 https://irenazackova.cz/?p=1265 Realitní zákon – už brzy

Již brzy vejde v platnost Realitní zákon, resp. Zákon o realitním zprostředkování závazný pro všechny makléře a ty, kteří se pohybují v oboru realit. Je to dobře nebo špatně? My jsme jednoznačně pro. Hned vysvětlím. 15 let jsem se pohyboval v prostředí navrhování staveb a přípravy projektů. V tomto oboru je standardem, že jsou dána pravidla profesní komorou (ať už architekti, tak i inženýři). Nikdo sice nemohl zaručit, že když si najdu architekta, dostanu přesně to, co jsem chtěl. Ale měl jsem jistotu, že existuje nějaké minimum a trocha záruky. Je tedy dobře, že se něco podobného událo i v realitním prostředí.

Nový realitní zákon stanovuje jasná minimální pravidla a především „zoficiálňuje“. Na druhou stranu, nelze od něj čekat zázraky. Vždy bude na koncovém zákazníkovi, který makléře vyhledá, aby přemýšlel a zjišťoval, dle referencí, dle pocitu. Obecně nutno říci, že všichni zodpovědní a spolehliví makléři to vše již dnes splňují. Pro ně (a pro nás) tedy žádná novinka.

Základní novinky dané zákonem jsou:

Požadavky na vzdělání – jen tak někdo z ničeho nic už nemůže dělat makléře

• je nutné buď VŠ vzdělání (právní, stavební, ekonomické apod.)
• nebo středoškolské a 3 roky praxe
• nebo složení státní zkoušky Obchodník s realitami. Mimochodem podobnou zkouškou musí projít v naší RX akademii každý nováček jakéhokoliv vzdělání a pravidelně její platnost potvrzovat.

Povinné pojištění – každý makléř a každá realitní kancelář musí být pojištěna. Je s podivem, že to tak není automaticky. Limity jsou navrženy na:

• nejméně 1.570.000 Kč pro jednu pojistnou událost
• 500.000 Kč pro více pojistných událostí v jednom roce
• POZOR! Pokud nebude řádně uzavřena pojistná smlouva, může být za tento přestupek udělena pokuta do 1.000.000 Kč. K tomu opět poznámka, že v rámci RE/MAXu takové pojištění již máme.

Smlouva jen v písemné podobě a na dobu max. 6 měsíců

• nebude možné uzavřít pouze ústní dohodu nebo smlouvu na delší dobu
• požadavek vznikl proto, aby nemovitost nemohl „prodávat“ makléř, který si smlouvu stanoví na libovolně dlouho, a pak nevyvíjí žádnou činnost

Úschova finančních prostředků mimo realitní kancelář – to, co nám přijde automatické, ale ne vždy se tak děje, je nyní zapsáno do zákonné podoby

• kupní cena musí být složena v advokátní, bankovní nebo notářské úschově
• lze na vyžádání složit i do úschovy realitní kanceláři, ale ta musí ohledně účtů splňovat stejné podmínky jako advokát. Tedy se to naprosto nevyplatí

Co bude dál?

Zákon nyní bude ještě posuzovat Senát. Pokud bude schválen ve stávající podobě a prezident republiky zákon podepíše, můžeme očekávat, že podmínky vejdou v platnost nejspíše už v prvním pololetí příštího roku (2020).

Dnešní realitní trh je dynamický a proměnlivý. Slušná nemovitost se prodá velmi rychle. Může to znít, jako dobrá zpráva, ale má to své úskalí. Zejména, pokud prodáváte nemovitost poprvé, doporučujeme Vám přečíst si tento článek a věnovat pozornost základním radám. Článek se však hodí každému, kdo prodává nemovitost nebo se zajímá o realitní trh. 

Zpět k otázce z úvodu. Je dobré prodat prvnímu zájemci? Určitě ne. Ale přesto se to pořád děje. Proč? Pokud si nejsem jistý tím, co prodávám, mám tendenci kývnout na nabídku, dokud je. Nebo prostě jen podlehnu tlaku někoho, kdo má lepší vyjednávací schopnosti.

Ze zkušenosti víme, že kdo na prohlídku spěchá nejvíce, tak většinou nemovitost nekoupí nebo tlačí na čas a na snížení ceny ve stylu, musím se rozhodnout rychle a nabízím o tolik a tolik méně. Jak na to reagovat? Nepodlehnout tlaku. První zájemce nebude jediný, nebojte se. Nenechte se zatlačit do kouta. Není třeba. Druhý den po inzerci prostě nelze zodpovědně říci, zda slevu vůbec můžeme poskytnout. To není o slevě, ta může být na místě, ale až poté, co se prověří veškeré možnosti a všichni možní zájemci.

V praxi se také často setkáváme ještě s jedním nešvarem. Když s kupujícím vybíráme nemovitost, nedostaneme se na řadu včas. Prodáno prvnímu zájemci v pořadí, i když je nás více. Tak dobře, prodáno, ale my byli možná ochotni zaplatit i víc. Našim klientům už něco pár krát uniklo, byl to dům snů na správném místě. Tlačil je termín stěhování. A byli ochotni si i připlatit. Nedostali však příležitost.

Z našich zkušeností vyplývá, že je nutné shromáždit co nejvíce zájemců a probudit v nich skutečný zájem o nemovitost. Tak ověřit, kdo opravdu chce koupit a kdo jen „okukuje“. Z těch zájemců, co koupit chtějí, pak dostat co nejlepší nabídku. Například naší systémovou aukcí. To je ta správná cesta. Nelze prostě kývnout na první nabídku. Je třeba udělat pro prodávajícího maximum.

Kývnutím na první nabídku z našeho pohledu majitel promarnil šanci získat více peněz. Otázka je, kdo za to může?

Makléř musí hájit zájmy svého klienta za každou cenu. V případě, že zastupuji majitele nemovitosti, nesmím přece upřednostnit rychlý obchod a můj jistý zisk. Proto není správné prodat nemovitost hned prvnímu zájemci, když jich může venku čekat mnohem více. A bonitnějších.

Je třeba najmout si kvalitního realitního makléře, který udělá maximum pro to, aby prodal Váš dům za co nejvyšší možnou cenu na trhu. My děláme první prohlídky cca po 10 – 14 dnech (podle velikosti a typu nemovitosti), abychom si byli jisti, že se nahromadil dostatek zájemců. Pak mohou začít samotné prohlídky. Z dotazů a chování zájemců lze poznat, kdo má opravdu vážný zájem a kdo ne. Našim cílem je mít početný okruh zájemců a všem dát stejnou šanci. Někdo může ráno, někdo večer. Vážní zájemci jsou ochotni zaplatit požadovanou cenu. Pokud se jich nahromadí opravdu hodně, je možné přejít k aukci. Z posledních aukcí víme, že se výsledná cena dá zvednout až o 10 – 15 %.

Z potenciálu nemovitosti je třeba vytěžit maximum. V tom Vám pomůže pouze zkušený makléř. Neváhejte se s námi poradit.